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10.3.2021

Preise und Wohnkosten

In Deutschland sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien seit Anfang des Jahrzehnts stark gestiegen. Die Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen von Immobilien hängt von vielen demografischen und wirtschaftlichen Faktoren ab. Zum Beispiel führt eine wachsende Bevölkerung zu mehr Nachfrage nach Wohnraum. Auch ein, gemessen an der Nachfrage, knappes Angebot an Immobilien – insbesondere in beliebten Lagen – führt im Allgemeinen zu steigenden Mieten und Preisen. Doch auch niedrige Zinsen und wenig attraktive alternative Geldanlagemöglichkeiten können die Nachfrage nach Wohneigentum erhöhen. Ebenso kann die Erwartung steigender Mieten die Kaufpreise steigen lassen und umgekehrt führen steigende Preise von vermieteten Objekten im Allgemeinen zu steigenden Mieten, da Investoren ihre Ausgaben über die Mieteinnahmen abdecken.

Bezahlbarer und adäquater Wohnraum ist ein grundsätzliches Bedürfnis aller Menschen. Wirtschaftlich betrachtet machen Immobilien einen großen Teil des Vermögens privater Haushalte aus. Daher sind Informationen über die Entwicklung von Mieten und Preisen von Immobilien für Politik und Gesellschaft wichtig.

Preisindizes für selbst genutztes Wohneigentum und Baupreisindex — 2015 = 100 Lizenz: cc by-nc-nd/3.0/de/ (bpb)


Bau- und Immobilienpreise

Bundesweit haben sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zwischen 2009 und 2019 um rund 55 % verteuert (hier und im folgenden Text Jahresveränderungsraten). Im Vergleich dazu stiegen die Verbraucherpreise im gleichen Zeitraum lediglich um 14 %. Seit Anfang 2016 können auch Preisentwicklungen getrennt nach fünf Regionstypen von sehr ländlichen Gebieten bis zu Metropolen ausgewiesen werden. Im Zeitraum von 2016 bis 2019 stiegen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland insgesamt um 20 %.

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Info 3

Indizes zu Bau- und Immobilienpreisen

Mit einem Index lässt sich die Entwicklung von Preisen für festgelegte Güter oder Dienstleistungen beobachten. Baupreisindizes zeigen die Entwicklung der Preise für individuell geplante Wohngebäude. Hierbei wird nur das Bauwerk einbezogen, nicht aber das Baugrundstück und die Planungskosten. Aus Sicht der Auftraggebenden zeigen Baupreisindizes die Entwicklung der Einkaufspreise für das Bauwerk. Umgekehrt, aus Sicht der Bauunternehmen, können sie als Verkaufspreisindizes für das Baugewerbe bezeichnet werden.

Der Häuserpreisindex misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller typischen Markttransaktionen für Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen sowie Ein-/Zweifamilienhäuser), die als "Gesamtpaket" aus Grundstück und Gebäude verkauft beziehungsweise erworben werden. Dazu zählt sowohl der Erwerb von neu erstellten als auch der Erwerb von bestehenden Wohnimmobilien, unabhängig davon, ob diese von einer Privatperson, einem Unternehmen oder der öffentlichen Hand veräußert werden. Seit 2019 wird der Häuserpreisindex rückwirkend bis zum vierten Quartal 2015 auch für die fünf siedlungsstrukturellen Kreistypen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung berechnet. Damit kann die Immobilienpreisentwicklung im städtischen Raum getrennt nach Metropolen, sonstigen kreisfreien Großstädten und städtischen Kreisen ausgewiesen werden. Für ländliche Gebiete wird der Index getrennt veröffentlicht nach Kreisen mit einer sehr geringen Bevölkerungsdichte (dünn besiedelte ländliche Kreise) und solchen, die eine etwas dichtere Besiedelung oder mehr Einwohnerinnen beziehungsweise Einwohner in Städten aufweisen (ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen). Dieser regionalisierte Häuserpreisindex wird getrennt nach Wohnungen und Häusern veröffentlicht.

Die Preisindizes für selbst genutztes Wohneigentum messen die durchschnittliche Preisentwicklung für neue, selbst genutzte Wohngebäude und Wohnungen sowie die Ausgaben, die mit dem Erwerb oder Besitz von Wohneigentum entstehen. Der Erwerb von Wohneigentum umfasst den Kauf und die Erwerbsnebenkosten (wie Makler, Grunderwerbsteuer). Der Besitz von Wohneigentum beinhaltet Kosten für Instandhaltungen, Versicherungen und Hausverwaltung.

Gegenstand der Statistik der Kaufwerte für Bauland sind alle Käufe von Bauland von 100 Quadratmetern und mehr. Diese Daten werden von den Finanzämtern und Gutachterausschüssen direkt eingeholt. Baulandpreise schwanken je nach Art des Baulands, Baureife und Ort sehr stark. Außerdem kann es große Unterschiede darin geben, welche Qualität (beispielsweise Lage oder Anbindung an Infrastruktur) das in einem bestimmten Zeitraum gekaufte Bauland hat. Es ist also möglich, dass sich nicht tatsächlich die Baulandpreise geändert haben, sondern lediglich mehr oder weniger Bauland bestimmter Art verkauft wurde. Die tatsächliche Entwicklung der Kaufwerte lässt sich daher erst in längeren Zeitreihen gut einschätzen. Der Preisindex für Bauland stützt sich hingegen auf aggregierte Daten der Statistik der Kaufwerte für Bauland. Er ist robuster gegenüber den genannten Strukturveränderungen.


Einen überdurchschnittlich starken Preisanstieg hatten mit 33 % in diesem Zeitraum Eigentumswohnungen in den sieben größten Städten Deutschlands (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf). Auch Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich in diesen Städten stark um 29 %. In anderen Großstädten und außerhalb der Ballungsräume nahmen die Preise ebenfalls deutlich zu: So verteuerten sich beispielsweise Häuser in dünn besiedelten ländlichen Kreisen um 21 % gegenüber 2016, Wohnungen um 16 %. In den kleineren kreisfreien Großstädten stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im gleichen Zeitraum um 17 %, die Preise für Eigentumswohnungen um 22 %.

Preisindizes für Eigentumswohnungen nach siedlungsstrukturellen Kreistypen — viertes Quartal 2015 = 100 Lizenz: cc by-nc-nd/3.0/de/ (bpb)


Neben der Möglichkeit eine Immobilie als "Gesamtpaket" aus Grundstück und Gebäude zu erwerben, können Immobilienkäufer zunächst ein Grundstück erwerben und im Anschluss ein Haus darauf errichten (lassen). Sowohl die Baulandpreise, also die Preise für ein unbebautes Grundstück, als auch die Baupreise sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen, die Baulandpreise jedoch mit einer stärkeren Dynamik als die Baupreise. So erhöhten sich die Preise für baureifes Land zwischen 2009 und 2019 deutlich um 87 %. Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden stiegen in diesem Zeitraum um 29 % an. Die Preise für Rohbauarbeiten stiegen um 28 %, Ausbauarbeiten verteuerten sich um 29 %.

Preisindizes zu Bau oder Erwerb von Wohneigentum — 2015 = 100 Lizenz: cc by-nc-nd/3.0/de/ (bpb)


Weitere Kosten entstehen Eigentümerinnen und Eigentümern beim Kauf von Wohneigentum durch Erwerbsnebenkosten (siehe Abbildung 8). Diese sind seit 2010 deutlich (+ 69 %) gestiegen, was insbesondere auf die erhöhte Grunderwerbsteuer in 13 von 16 Bundesländern von 3,5 % beziehungsweise 4,5 % auf bis zu 6,5 % zurückzuführen ist. Zudem stiegen die Aufwendungen für Maklergebühren sowie Grundbuch- und Notarkosten.

Auch der Besitz von Wohneigentum ist mit Kosten verbunden. Diese setzen sich im Preisindex für das selbst genutzte Wohneigentum aus Ausgaben für Instandhaltung, Versicherung und Hausverwaltung zusammen. Die Kosten für den Besitz von Wohneigentum erhöhten sich vor allem aufgrund der erhöhten Preise für die Instandhaltung (+ 30 %) und für Versicherungen (+ 33 %) seit 2010 um 30 %. Zusammengenommen wird die Entwicklung der Kosten, die Eigentümerinnen und Eigentümern von selbst genutztem Wohnraum entstehen, im Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum dargestellt (siehe Abbildung 6). Er vereint die Preisentwicklung für den Bau oder Kauf einer Immobilie sowie Erwerbsnebenkosten und die mit dem Besitz in Verbindung stehenden Kosten und ist in seinem Verlauf stark geprägt durch die Baupreise (siehe auch Info 3).

Mietkosten und Mietbelastung

Der Abschnitt "Wohnen im Eigentum und zur Miete" zeigt, dass die Gruppe der Mieterinnen und Mieter nach wie vor die anteilsmäßig größere Gruppe auf dem deutschen Wohnungsmarkt darstellt. Vor allem in Städten ist das Wohnen zur Miete sehr verbreitet. Mieten haben außerdem einen relativ hohen Anteil an den Ausgaben der privaten Haushalte. Daraus folgt ein großes Interesse der Öffentlichkeit, der Medien und der Politik an der Höhe der Mietkosten.

Die Ergebnisse der Mikrozensus-Zusatzerhebung 2018 zeigen, dass Haushalte, die ab 2015 eine Wohnung neu angemietet haben und dort eingezogen sind, überdurchschnittlich hohe Mieten zahlen. Sie bezahlten nach eigenen Angaben im Schnitt gut 7,70 Euro Nettokaltmiete für den Quadratmeter. Damit liegen ihre Mietkosten um 12 % über der durchschnittlichen Nettokaltmiete in Deutschland (6,90 Euro). Weit über dem Durchschnitt liegen die Nettokaltmieten für Neuanmietungen ab dem Einzugsjahr 2015 und später in den wirtschaftsstarken Bundesländern Bayern und Baden-Württemberg sowie in Hamburg.

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Info 4

Kaltmiete und Mietbelastungsquote

Die Mietbelastungsquote eines Haushalts ist der Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen. Die Bruttokaltmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete (Grundmiete) und den kalten Nebenkosten zusammen. Das sind die monatlichen Betriebskosten einer Wohnung, die beispielsweise für Haus- und Straßenreinigung, Müllabfuhr, Allgemeinstrom, Hausmeisterleistungen, Schornsteinreinigung oder Kabelanschluss anfallen können; die Grundsteuer und Gebäudeversicherungen gehören ebenfalls dazu. Die auf die einzelne Wohnung bezogenen Kosten für Heizen, Warmwasser und Strom sind kein Bestandteil der Bruttokaltmiete.


Hohe Mieten sind insbesondere ein Problem der Großstädte in Deutschland. So lag 2018 die durchschnittliche Nettokaltmiete je Quadratmeter mit Einzugsjahr ab 2015 in den sieben Großstädten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Stuttgart, Köln und Düsseldorf bei 10,80 Euro und damit um gut 21 % über dem allgemeinen Durchschnitt in diesen Städten (8,90 Euro). Die hohen Durchschnittsmieten in den Metropolen und größeren Städten tragen dazu bei, dass die betroffenen Mieterhaushalte auch mit einer überdurchschnittlichen Mietbelastungsquote zu kämpfen haben. Diese lag 2018 bundesweit bei 27,2 % und in den Metropolen bei 29,5 %. Für Haushalte, die in den vergangenen vier Jahren neu angemietet haben, betrug die Mietbelastungsquote bundesweit bereits 28,6 %. Leben diese Haushalte in einer der kreisfreien Großstädte, so nähert sich die Mietbelastung dem Wert von 30 % an oder liegt sogar darüber. Tendenziell sind hohe Mietbelastungsquoten eher im Westen zu finden. Haushalte in Sachsen und Thüringen haben mit jeweils rund 23 % die geringste durchschnittliche Mietbelastung.

Mietbelastungsquote der Haushalte 2018 Lizenz: cc by-nc-nd/3.0/de/ (bpb)


Belastung durch die Wohnkosten

Nach der Definition des Statistischen Amtes der Europäischen Union (Eurostat) liegt eine Überbelastung durch Wohnkosten für diejenigen Personen vor, die in Haushalten leben, in denen mehr als 40 % des verfügbaren Einkommens für Wohnkosten aufgewendet werden. Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Mieterinnen und Mieter sind dabei unterschiedlichen Kostenpunkten ausgesetzt. Mieterinnen und Mieter leisten neben ihrer eigentlichen Mietzahlung an die Vermieterinnen oder Vermieter meist noch zusätzliche Ausgaben für Strom oder Gas an Energieversorger. Eigentümerinnen und Eigentümer zahlen zwar keine Miete, doch es fallen in der Regel Kosten für Versicherungen und Instandhaltung, Grundsteuer, Wasser, Kanalisation, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Schornsteinreinigung oder Ähnliches an. Hinzu kommen bei ihnen meist abzuzahlende Hypotheken oder Darlehen für die Wohnimmobilie. Sowohl Mieterinnen und Mieter als auch Eigentümerinnen und Eigentümer können also von einer Überbelastung durch Wohnkosten betroffen sein.

Die Ergebnisse der europaweit einheitlich durchgeführten EU-SILC-Befragung (siehe Info 1) zeigen, dass im Jahr 2018 jeder siebte (14,2 %) zur Miete oder im Eigentum Wohnende von Wohnkostenüberbelastung betroffen war. Im Lauf der vergangenen Jahre ist dieser Anteil insgesamt leicht rückläufig. Nach wie vor sind aber Personen in Miethaushalten deutlich öfter von Wohnkostenüberbelastung betroffen als im Eigentum wohnende Personen. Der Anteil von überbelasteten Eigentümerinnen und Eigentümern lag im Jahr 2018 bei 8,6 %; und zwar unabhängig davon, ob noch Hypotheken oder Darlehen abzuzahlen waren oder nicht. Deutlich höher lag die Überbelastungsquote durch Wohnkosten bei Mieterinnen und Mietern. Wenn die Wohnung zu Marktpreisen vermietet wurde, war jede fünfte Person (20,9 %) durch diese Kosten überbelastet. Auch wenn die Wohnung vergünstigt oder sogar kostenfrei vermietet wurde, betrug dieser Anteil immer noch 16,1 %.

Überbelastung durch Wohnkosten nach Wohnstatus — in Prozent der jeweiligen Gruppe Lizenz: cc by-nc-nd/3.0/de/ (bpb)


Die Belastung aufgrund der Wohnkosten kann jedoch unterschiedlich empfunden werden. Während eine scheinbar überschaubare Wohnkostenbelastung eine große Bürde sein kann, ist es möglich, dass Mieterinnen und Mieter beziehungsweise Eigentümerinnen und Eigentümer bewusst einen großen Anteil ihres Einkommens für Wohnkosten aufwenden, ohne sich dadurch finanziell belastet zu fühlen.

Der Großteil der Bevölkerung empfand 2018 subjektiv eine gewisse oder große Belastung durch die Wohnkosten, wobei Personen in Haushalten mit Kind(ern) erwartungsgemäß eine größere Belastung empfanden als Personen in Haushalten ohne Kind. Verhältnismäßig am wenigsten belastet sahen sich Personen in Haushalten mit zwei Erwachsenen ohne Kind. Am stärksten wurde die Belastung von Alleinerziehenden empfunden, von denen mehr als ein Fünftel angab, unter großer Belastung durch die Wohnkosten zu leiden.

Subjektiv wahrgenommene finanzielle Belastung durch die Wohnkosten 2018 — in Prozent Lizenz: cc by-nc-nd/3.0/de/ (bpb)


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Dieser Text ist unter der Creative Commons Lizenz "CC BY-NC-ND 4.0 - Namensnennung - Nicht kommerziell - Keine Bearbeitungen 4.0 International" veröffentlicht. Autor/-in: Kerstin Kortmann Sascha Krieger für bpb.de

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Sascha Krieger, Kerstin Kortmann, Kristina Kott, Cordula Schöneich

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