Erbbaurecht

das veräußerliche und vererbliche dingliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben; geregelt in der Verordnung über das Erbbaurecht vom 15. 1. 1919, die die §§ 1012 ff. BGB ersetzte. Das Erbbaurecht gewährt eigentümerähnliche Befugnisse und wird deshalb wie Grundstückseigentum behandelt. Die (schuldrechtliche) Verpflichtung zur Bestellung des Erbbaurechts bedarf wie der Grundstückskaufvertrag der notariellen Beurkundung. Die Bestellung selbst erfolgt durch Einigung und Grundbucheintragung an erster Rangstelle (zum Schutz vor Zwangsvollstreckungen) des belasteten Grundstücks. Bei Eintragung des Erbbaurechts in das Grundbuch wird für das Erbbaurecht von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) angelegt, in das alle das Erbbaurecht betreffenden rechtserheblichen Vorgänge sowie die den Inhalt des Erbbaurechts konkretisierenden Vereinbarungen (z. B. über Errichtung, Instandhaltung, Verwendung und Versicherung des Bauwerks oder über einen Heimfallanspruch) zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten eingetragen werden. Ein i. d. R. vom Erbbauberechtigten für die Bestellung des Erbbaurechts zu zahlender Erbbauzins (Entgelt in wiederkehrenden Leistungen) wird als Reallast gesichert.

Als grundstücksgleiches Recht ist das Erbbaurecht grundsätzlich übertragbar und mit Grundpfandrechten belastbar. Häufig ist hierfür allerdings nach dem Vertrag die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich. Die dinglichen Rechte lasten dann nur auf dem Erbbaurecht , nicht auf dem Grundstück, da das auf dem Grundstück errichtete Bauwerk wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts , nicht des Grundstücks ist und somit im Eigentum des Erbbauberechtigten steht.

Das Erbbaurecht erlischt durch Ablauf der Zeit, für die es bestellt ist (meist für 99, auch für 75 Jahre). Das Eigentum am Bauwerk geht dann kraft Gesetzes auf den Grundstückseigentümer über, der jedoch zur Zahlung einer Entschädigung verpflichtet ist. Dies kann der Grundstückseigentümer dadurch abwenden, dass er den Erbbauberechtigten Verlängerung des Erbbaurecht vor dessen Ablauf für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks anbietet. Ist ein Heimfallanspruch (Verpflichtung des Erbbauberechtigten, bei Eintreten bestimmter Voraussetzungen das Erbbaurecht auf den Grundstückseigentümer zu übertragen) vertraglich vereinbart worden, so geht das Erbbaurecht beim Heimfall samt dem Bauwerk und den hierauf ruhenden Lasten auf den Grundstückseigentümer über, der es neu übertragen kann. Dem bisherigen Erbbauberechtigten ist vom Grundstückseigentümer eine angemessene Vergütung zu zahlen.
Was man zum Erbbaurecht wissen, worauf man achten sollte:
Vorteilhaft ist, dass der Kaufpreis i. d. R. niedriger als beim Grundstückskauf liegt.
Nachteilig ist, dass das Erbbaurecht zeitlich befristet ist, grundsätzlich nach Ablauf erlischt und das Eigentum am Bauwerk auf den Grundstückseigentümer übergeht, wenngleich gegen Entschädigung.
Der Erwerber eines bestehenden Erbbaurechts sollte sich über die restliche Dauer des Rechts vergewissern, ebenso über die Höhe des derzeitigen und über die vereinbarten Steigerungen des künftigen Erbbauzinses.
Für den Erwerb eines bestehenden Erbbaurechts ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich, der diese mitunter von der Erhöhung des Erbbauzinses abhängig macht. Es empfehlen sich Erkundigungen beim Grundstückseigentümer über die Handhabung bei Ablauf des Erbbaurechts (Verlängerung oder Entschädigung).

Quelle: Duden Recht A-Z. Fachlexikon für Studium, Ausbildung und Beruf. 3. Aufl. Berlin: Bibliographisches Institut 2015. Lizenzausgabe Bonn: Bundeszentrale für politische Bildung.

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