Zwangsversteigerung

eine der Formen der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen (Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte; aber auch Schiffe, Luftfahrzeuge) neben der Zwangsverwaltung. Bei der Zwangsversteigerung wird der Gläubiger durch Verwertung der Substanz des Gegenstandes befriedigt. Das Verfahren findet vor dem Vollstreckungsgericht statt und ist in vollem Umfang dem Rechtspfleger übertragen (§ 3 Nr. 1 i Rechtspflegergesetz); es ist geregelt im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung vom 24. 3. 1897 (ZVG; mit späteren Änderungen).

Voraussetzung: Die Zwangsversteigerung setzt einen vollstreckbaren Titel gegen den Eigentümer oder dessen Erben voraus, aufgrund dessen der Antrag auf Zwangsversteigerung beim Amtsgericht der Liegenschaft (Vollstreckungsgericht) vom Gläubiger zu stellen ist. Der Schuldtitel kann auch eine nicht grundbuchlich gesicherte Forderung betreffen. Das Gericht ordnet nach Prüfung der allgemeinen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung durch einen der sofortigen Beschwerde unterliegenden Beschluss die Zwangsversteigerung an und ersucht das Grundbuchamt um Eintragung der Anordnung. Der Beschluss wirkt als Beschlagnahme des Grundstücks zugunsten des betreibenden Gläubigers. Weitere Gläubiger können auf Antrag durch Beitrittsbeschluss zugelassen werden. Die Beschlagnahme erfasst mit den in § 21 ZVG genannten Ausnahmen (Miet- und Pachtzinsforderungen) alle Gegenstände, auf die sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt (§§ 1120 ff. BGB). Der Schuldner behält jedoch die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks, wenn nicht zugleich Zwangsverwaltung angeordnet wird.

Verfahren: Das Gericht bestimmt den Versteigerungstermin, der nicht über sechs Monate hinaus anberaumt werden soll. Die Terminbestimmung ist öffentlich bekannt zu machen und den Beteiligten mit der Aufforderung, ihre Rechte anzumelden, zuzustellen. Das Verfahren kann auf Antrag des Schuldners für sechs Monate eingestellt werden, wenn Aussicht besteht, dass der Schuldner in dieser Zeit die Zwangsversteigerung durch Zahlung abwenden kann, und die Einstellung nach Abwägung der Belange des Schuldners und des Gläubigers der Billigkeit entspricht. Eine einmalige erneute Einstellung für weitere sechs Monate ist zulässig.

Für die Zwangsversteigerung gilt das Deckungsprinzip, wonach nur ein solches Gebot zugelassen wird, durch das die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte (besonders anderer Gläubiger) sowie die Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot).

Die nach dieser Rangordnung dem betreibenden Gläubiger vorgehenden privaten dinglichen Rechte bleiben bei der Zwangsversteigerung bestehen und werden vom Erwerber übernommen (Übernahmeprinzip), während die übrigen vorgehenden Rechte und die Verfahrenskosten bar zu decken sind (Barmindestgebot). Außer dem Barmindestgebot hat der Ersteher im Versteigerungstermin nur den Betrag in bar zu entrichten, um den sein Meistgebot das geringste Gebot übersteigt.

Die im Versteigerungstermin abgegebenen Gebote beziehen sich nur auf den bar zu zahlenden Betrag. Im Zwangsversteigerungstermin ergeht nach Feststellung der Versteigerungsbedingungen die Aufforderung zur Abgabe von Geboten. Auf Verlangen muss der Bieter Sicherheit leisten. Jedes Gebot erlischt, wenn ein wirksames Übergebot abgegeben wird. Zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Schluss der Versteigerung ist eine einstündige Frist einzuhalten.

Der Zuschlag ist dem Meistbietenden zu erteilen. Er ist jedoch zu versagen: In diesen Fällen ist ein neuer Versteigerungstermin binnen drei bis sechs Monaten zu bestimmen, in dem der Zuschlag aus den genannten Gründen nicht mehr versagt werden darf.

Wirkungen des Zuschlags: Mit dem Zuschlag, der mit der Verkündung wirksam wird, wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks und des mitversteigerten Zubehörs. Der Zuschlagsbeschluss dient dem Ersteher als Vollstreckungstitel auf Räumung und Herausgabe gegen den Besitzer des Grundstücks, nicht jedoch gegenüber demjenigen, dessen Besitzrecht durch die Zwangsversteigerung nicht betroffen wird, insbesondere nicht gegenüber dem Mieter. Der Ersteher tritt kraft Gesetzes in die bestehenden Mietverhältnisse ein; er hat jedoch ein vorzeitiges Kündigungsrecht mit dreimonatiger Frist (§§ 57 a ZVG, 573 d BGB). Es gilt jedoch auch hier der Wohnraumkündigungsschutz, es ist also ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 573 BGB erforderlich, so z. B. begründeter Eigenbedarf. Dieses vorzeitige Kündigungsrecht kann nur zum erstmöglichen Termin geltend gemacht werden. Nach dem Zuschlag beginnt das Verteilungsverfahren.

Die Zwangsversteigerung ist auch zulässig auf Antrag des Insolvenzverwalters des Eigentümers und zum Zweck der Aufhebung einer Gemeinschaft (Miteigentum, Erbengemeinschaft, §§ 180 ff. ZVG).

Quelle: Duden Recht A-Z. Fachlexikon für Studium, Ausbildung und Beruf. 3. Aufl. Berlin: Bibliographisches Institut 2015. Lizenzausgabe Bonn: Bundeszentrale für politische Bildung.

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